¿VIVIENDA TURíSTICA, O SEGUNDA VIVIENDA?
Una consulta de los lectores da pie a clarificar los distintos usos de un apartamento.
Consultan los lectores: “Un grupo de personas adquirió un apartamento en un sitio turístico con el fin de ir de descanso de manera alternada. La administración de la copropiedad determinó restringir ese derecho con el argumento de que es solo para vivienda y no como sitio turístico. ¿Eso es posible?”.(Vea también: Cuando la inmobiliaria no responde y garajes convertidos en depósitos: ¿qué hacer?).
Respuesta:
Por el contenido de la consulta se puede evidenciar que en este caso los propietarios están utilizando su apartamento para residencia o descanso en determinadas temporadas del año, para ellos y sus familias de manera alterna, lo que a mi modo de ver y con base en las normas pertinentes, no reviste las características de la denominada vivienda turística.
Ello en razón de que cuando los inmuebles son destinados para este último uso, lo que existe es una oferta de alojamiento turístico con servicios complementarios, a título oneroso, es decir, cobrando un valor determinado, y por un periodo inferior a 30 días.
Tampoco se puede confundir el control que el administrador debe hacer a este tipo de viviendas para alojamiento turístico por incumplimiento del Reglamento de propiedad horizontal, en caso de que este no haya establecido que las unidades privadas se podrán destinar a este uso específico, debiendo informar de este hecho al Consejo de administración y/o a la asamblea de propietarios para los fines pertinentes consagrados en el Reglamento, con la obligación impuesta por las normas de turismo, para lo cual deberá cumplir con su obligación adicional de informar a la Superintendencia de Industria y Comercio.
Desde la expedición del Decreto Ley 2106 del 22 de noviembre de 2019, esta Entidad viene cumpliendo con las funciones de vigilancia y control de la prestación de servicios turísticos, para mejor protección a los consumidores.
En efecto, esta misma norma advierte que, los administradores de propiedad horizontal en los cuales se preste el servicio de Vivienda Turística están obligados a reportar a la SIC la prestación de estos servicios en los inmuebles que administre, cuando esta destinación no esté autorizada en el reglamento o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo. De lo contrario, se hacen acreedores a la imposición de sanciones de multas hasta por 3 salarios mínimos legales vigentes en el momento del pago. Ello sin perjuicio de que quien preste servicios turísticos sin acatar las normas podrá ser sancionado no solo al interior de la copropiedad por incumplimiento del reglamento, sino por la SIC por no haber realizado la inscripción en el RNT. Este es llevado por las Cámaras de Comercio de acuerdo con delegación que les deberá hacer el Ministerio citado.(Además: Los derechos y limitaciones de propietarios frente a solicitudes y parqueaderos).
Oportunamente recordamos en este espacio el vencimiento del plazo para que los prestadores de servicios de alojamiento turístico implementaran la Tarjeta de Registro de Alojamiento (TRA), sistema dispuesto por el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo para llevar el registro de los huéspedes, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley 2068 de 2020.
En oportunidades recientes la SIC se ha pronunciado sobre el riguroso control que la Entidad viene haciendo a la citada actividad y precisamente el pasado 14 de noviembre expidió la Circular 003 dirigida a Personas Naturales o jurídicas que operen plataformas electrónicas o digitales de servicios turísticos y prestadores de servicios de vivienda turística. Llama la atención que, en este acto, la SIC cita las averiguaciones realizadas que involucran a administradores y propietarios de inmuebles de propiedad horizontal, recordando que para prestarse este servicio debe estar consagrado en los reglamentos.
El tema de la Vivienda Turística ha sido de amplio debate y cuestionamiento durante el trámite de los Proyectos de Ley que han buscado modificar la Ley 675 de 2001, incluyendo el actual que cursa en la Cámara de Representantes y que posiblemente como los anteriores, termine archivado.
Respecto al tema de la consulta, se entiende la preocupación del administrador de garantizar la tranquilidad de los residentes permanentes, ante las actividades de descanso de quienes llegan a vacacionar en sus apartamentos y que desde luego utilizan los bienes comunes y en todo caso no puede privar a los propietarios de sus derechos.
Por ello es muy importante recordar que todos los usuarios tienen obligación de acatar los reglamentos y manuales de convivencia, así como las normas de seguridad, pues las sanciones se pueden imponer a propietarios y tenedores. En caso de ver perturbados sus derechos de uso, los afectados podrán solicitar al administrador que inicie el procedimiento de solución de conflictos, sin perjuicio de las acciones policivas que pueden ejercer por perturbación al uso y goce de sus unidades privadas y bienes comunes.
NORA PABÓN GÓMEZ
Abogada - asesora externa
Consultas
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